Condo的概念

　　Condo（Condominiums的简称）直译为“共管式独立产权公寓”（简称共管式公寓）。实际是个人拥有单户产权的，整个物业由统一物业公司管理的集合型社区，与一般物业相比，Condo 拥有更完善的生活配套和休闲娱乐设施，物业的拥有者都可以共享这些设施。

　　Condo 的房间与旅馆的房间有类似之处：如每日有专人保洁、热情的服务和免费的咖啡供应等。不同之处在于Condo 的房间还配备有微波炉、咖啡蒸煮器、有线电视和视频点播、熨斗和熨衣板及供个人使用的保险箱，还附带全套的厨房用具及设备，有更多的户型供客人选择，如一室、两室和三室的户型。

　　Condo 的发展随着经济产业的不断升级也在不断变迁，且自身的细分也越来越明确，有投资型的Condo、度假型的resort Condo、工作宅型的work Condo、居住型的life Condo。在美国，城市中心的Condo物业已发展成为高级商务公寓。目前，Condo已普遍流行于欧美及亚洲的新加坡、马来西亚等地。

共管式公寓的由来

　　作为一种独立的房屋形态，Condo起源于美国。1986年，全球第一个Condo地产开发项目在美国诞生了。Condo的出现，从产业经济发展的角度来考虑，是由于第三产业服务业的高度发展带来的必然。这种新型的房屋类型的出现，将进一步细分市场，细分目标客户，对未来中国房地产开发的走向有着深刻的借鉴意义。

　　然而，市场的需求在不断地细分，需要向更深层次挖掘。如今的市场中，尤为被关注的不仅仅是广义上的Condo，它还被需求催化细分出了——Resort Condo（风景度假公寓）。Resort Condo特指有良好自然风景的度假公寓，它是Condo进一步细化的产物，是Condo的更高级形式，是随着人们对休闲度假生活的需求日益旺盛而发展起来的一种新型物业形式。

　　与所有的Condo一样，Resort Condo也拥有分户式产权。除此以外，它一般依附于某一风景优美的生态区域或度假酒店，因此，它往往拥有大面积的绿色生态园林作为环境配套，优美的自然风光几乎是它与生俱来的优势，而为了维护环境优势，Resort Condo往往会刻意保持较低的建筑密度，这一特征决定了Resort Condo的开发对先天环境会提出极高的要求。同时Resort Condo还需要极其完善的配套设施及服务以便对项目形成强大支撑，它的公共部分往往有高比例的运动健身和休闲娱乐等配套设施，并实行高品质的酒店式集中管理。大量配套设施的建设及高品质服务，在开发成本及时间上都对开发商提出了很高的要求，因此开发Resort Condo显然是一项中长期投资，只有那些具备长线投资及经营能力的开发商才有勇气涉足这一行业。

　　较竞争力来说，与酒店相比，Resort Condo拥有优美的自然风光、完善的配套、五星级的酒店管理服务所带来的方便生活，更重要的是，Resort Condo代表着全新的度假休闲生活方式，这与一部分都市人群的需求不谋而合，因此能得到他们的青睐。在欧美等国家，Resort Condo这种形式的物业已非常普遍，近年，Resort Condo类物业增值幅度也非常巨大。

共管式公寓的分类

　　目前全球房地产市场中，既受大众欢迎，又能满足高收入者需求的房屋类型，当属当前十分紧俏的——Condo类型公寓。Condo的产权一般归个人所有，但其内外设施的维护、维修及管理则由专门的公司统一负责，公寓所有者按月交纳一定的管理费。Condo的公共部分一般附有功能齐备的酒店配套设施，包括运动健身、养生体检、娱乐休闲、商务交流等项目，并可为住客提供比较完善周到的软性服务，从而使住客享受到一种简易方便，轻松自如的生活。

　　如今，Condo的发展随着经济产业的不断升级也在不断变迁，且自身的细分也越来越明确，有投资型的Condo、度假型的resort Condo、工作宅型的work Condo、居住型的life Condo。在美国，城市中心的Condo物业已发展成为高级商务公寓。目前，Condo已普遍流行于欧美及亚洲的新加坡、马来西亚等地。

共管式公寓的比较特点

为了便于说明共管式公寓的特点，我们要从中国历史上的房地产产品类型来说起：

1、公寓式住宅

　　我国早期的公寓式住宅已经具备现代城市单元式住宅的雏型。建国前在一些大城市都建有欧美风格的公寓大楼，如上海的百老汇大厦、海滨公寓等。我国住宅建设从50年代学习苏联经验开始，走了不少弯路。当时建的这类住宅，其特点是一套单元内房间多，通常3～4间；面积大，每间14～18平方米；净空高达3～3.4米。但这种住宅与我国的居住水平不符，户型规模不符，以后逐步演变成几家合住，共用厨而的居住模式。目前，50年代的这类大房间公寓式住宅，从建筑设计形式上属于淘汰之列，但由于这类住宅建设较早，市政设施和公共配套水平高，又多位于市中心区，在住宅市场上仍比较抢手。这类住宅室内空间大，可以通过内装修来增强使用功能。近些年来，我国各城市中所建的公寓式住宅，在设计上作了较大改善，以适合我国国情。

2、单元式住宅

　　单元式（梯间式）住宅，是目前在我国大量兴建的多、高层住宅中应用最广的一种住宅建筑形式。这类住宅与走廊式住宅的最大区别是每层楼面只有一个楼梯，可为2～4户提供服务（大进深住宅每层一梯可服务于5～8户），住户由楼梯平台进入分户门。

3、商住公寓

　　商住公寓，顾名思义就是既能办商务又可以居住的一种产品，但在建筑术语中没有这种称谓，这是人们根据产品的功能定义的一个不规范的俗称。商住公寓为中、小公司及居家办公的自由职业者提供了一个可商可住的场所，它一般除了提供一些生活配套设施外，还设置了宽带局域网、商务中心、会议室、票务中心及充足的车位等商务设施。

　　商住公寓是目前房地产市场上使用频率较高的一个词汇，产品也由以前的做商住两用的普通住宅发展到有较强商务功能的SOHO，再发展到户型可以多种分割的STUDIO。商住公寓除了自住客户外，还有较大比例客户是做为投资。作为一种即可居住又可办公的高档物业，在产权上属于公寓类型，但其中又完全具备写字楼的功能，是近年来出现的一种极具投资价值的物业。

　　商住公寓的出现是市场细分的结果。以北京为例，北京作为首都，是全国的政治、经济、文化、信息、交通中心，加上国家宏观经济的良好发展，入世和申奥成功等利好因素的刺激，吸引了众多人才到北京来创业投资。在创业初期，他们人数较少，流动性较高，创业资本低，对办公地点价格的敏感度较高，这时价格偏低，商务环境较好的商住公寓就满足了这部分市场的需求。此外，大量的小型外地企业进京，也对商住公寓产生了巨大的需求。

4、共管式公寓

　　“共管式公寓（Condo）”的概念体系，是衡量一个商用物业是否同时满足人们在现时代居住生活和精神方面享受双重需求的标准化尺度，它包含三方面内容。

　　首先，是地段的选择。世界各国的许多例子可以证明，都市繁华的中心地带、新兴市区、产业开发区的核心地带，是Condo产品的理想选择地。

　　其次，是空间的特点。都市标准的Condo产品单元应由客厅、卧室、厨房、浴室、阳台、光线与空间的分隔六大居室元素构成。一个舒适的居住空间，上述的六大元素显然不可或缺。

　　再次，是商务生活复合型的社区文化。在现代的Condo产品里，室内的环境设计和空间以外的景观配合亦显得相当重要，邻居构成、社区规划、装修风格、家具配备和物业管理衍生和创造出了新的复合的社区文化。

　　这种“共管式公寓（Condo）”的概念体系，北京、上海已经开始有了一些实践者。在这些共管式公寓（Condo）房型设计中，他们将“一房、一厅、一厨、一卫、一阳台”作为房型设计的基本元素，同时做到全明，让住户拥有充裕的光照和通风。如此，既区别于现有市场上现有小户型，使产品的使用功能更加完善和丰富，又避免了其他小户型产品严重光线不足和缺乏居住舒适度的弊端。另外，设计者在Condo产品每五层各营造了一个“空中花园”，充分达到园林环境与建筑规划二者的和谐统一。

Condo的功能特点

1、商务居住——打造一小时生活圈

　　Condo位于都市繁华的中心地带、新兴市区、产业开发区的核心地带，紧邻商务人士活动区域。其商业设施完善，极大满足商务人士工作、生活、娱乐、休闲需要，轻松打造一小时生活圈。

2、人居功能——全新的生活体验

　　紧凑而耐用的户型不仅减少了空间的浪费，同时宽大而细腻的布局使业主在使用的时候更加方便。 经典的现代主义成品精装，配送全套家电，完善的物业服务，更是从各种配置上提供了一种全新的生活方式。

3、休闲功能——为生活添光彩